Залог имущественных прав по договору долевого участия

Залог без правил

Залог имущественных прав по договору долевого участия
News.mail.ru

Между Нордеа Банком и его должником — группой «СУ-155» обостряется конфликт. Как стало известно порталу Банки.ру, от банка «уплывает» залог, предоставленный застройщиком в обеспечение кредита.

ЗАО «СУ-155» распродало имущественные права на обремененные квартиры без ведома залогодержателя. А когда покупатели оформят недвижимость в собственность, «Нордеа», вероятно, перестанет иметь к ней отношение.

Между Нордеа Банком и ЗАО «СУ- 155» 1 декабря 2010 года были подписаны договоры залога, предметом которых выступают имущественные права (права требования на приобретение в собственность) на квартиры, расположенные в 27-м корпусе Центрального микрорайона подмосковного города Долгопрудного. «Нордеа» уведомил регистрирующие органы о наличии залога, однако соответствующая запись до сих пор не значится в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП). Из-за этого могут пострадать дольщики, поскольку ни СУ-155, ни Росреестр не оповещают их об обременении.

При этом группа «СУ-155» является должником «Нордеа». Ее общий долг перед банком составляет более 50 млн долларов. Кредитор пытается вернуть эти деньги через суд, а в июле этого года даже обратился в арбитраж с заявлением о несостоятельности одной из компаний группы — как раз ЗАО «СУ-155».

Пока банк выигрывает процессы. В его практике, судя по картотеке дел Арбитражного суда Москвы, уже есть случаи обращения взыскания на заложенное имущество должника.

Так, по двум спорам с СУ-155 кредитору удалось получить решение суда об обращении взыскания на объекты недвижимости в Москве (на Земляном Валу и улице Каховке). Что касается объекта в Долгопрудном, если банк потребует залог, то дом придется продать.

Деньги от его реализации должны быть направлены на удовлетворение требований как залогодержателя, так и дольщиков.

«В настоящее время ведется исполнительное производство, в ходе которого будет наложен арест на свободные активы ответчика, за счет реализации которых, а также заложенной по кредиту недвижимости планируется погасить задолженность застройщика перед банком», — заявлял в сентябре Банки.ру управляющий директор организационно-правовой дирекции Нордеа Банка Константин Каричев.

Квартиры в доме в Долгопрудном стали выкупаться в прошлом году.

В июле этого года газета «Ведомости» в статье «Квартира с сюрпризом» со ссылкой на ЕГРП опубликовала информацию о том, что права требования на данную недвижимость зарегистрированы на участников долевого строительства — частных лиц, а также ООО «Центр «ВМ-недвижимость-1».

«Подтверждаем, что банком был заключен договор залога недвижимости до того, как она была выставлена девелопером на продажу», — рассказал Банки.ру Каричев. Правда, будут ли предприняты какие-либо меры в отношении залога в Долгопрудном, он сообщить отказался.

Но в той же статье «Ведомостей» сказано, что в «Нордеа» считают себя вправе обратить взыскание на реализованные СУ-155 третьим лицам инвестиционные права, поскольку кредитные договоры и договоры залога не расторгнуты.

«Что касается Долгопрудного, то у «Нордеа» в залоге имущественные права (права требования на приобретение недвижимости).

В тот момент, когда дольщики оформят квартиры в собственность, банк больше не будет залогодержателем и перестанет иметь отношение к этому дому, — комментирует юрист юридического агентства «Правый берег» Андрей Груничев.

— Если «Нордеа» хочет обратить взыскание на залог, то ему это надо сделать как можно быстрее, пока права требования не перестали существовать». Как объяснил Груничев, залог был предоставлен по договору о долевом участии.

«Это означает, что банк изначально согласился на возмещение своих убытков наравне с дольщиками, а также на то, что его права как залогодержателя прекращаются при оформлении квартир в собственность. Зато жителям с того момента не грозит потерять свое имущество — никто никого выселять не вправе», — уточнил юрист.

При этом Банки.ру известно, что управление Росреестра по Московской области в курсе того, что данные права дольщиков заложены. Свидетельством тому стала неприятная ситуация, в которой оказался один из дольщиков.

25 сентября Росреестр приостановил госрегистрацию имущественных прав покупателя «двушки» в злополучном доме в Долгопрудном. Основание (соответствующее уведомление Росреестра есть в распоряжении Банки.ру) — как раз наличие обременения.

Как сказано в документе, согласно поступившему в регистрирующий орган уведомлению от 7 октября 2011 года № 05/07098 от ЗАО «Нордеа Банк», между этой кредитной организацией и ЗАО «СУ- 155» 1 декабря 2010 года были подписаны договоры залога, предметом которых как раз выступают имущественные права «на квартиры, расположенные в жилом доме по адресу: Московская область, город Долгопрудный, микрорайон Центральный, корпус 27». В том числе, говорится в уведомлении управления Росреестра, и на квартиру, чья регистрация была приостановлена.

«Мы подтверждаем наличие данного залога», — заявил Банки.ру Константин Каричев.

В уведомлении также указано, что в случае, если до 25 октября не будут представлены дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения госрегистрации, Росреестр «будет вынужден отказать в государственной регистрации».

Какие документы и доказательства в итоге были представлены в Росреестр, остается неясным, но 22 октября права дольщика были зарегистрированы. Об этом Банки.ру сообщил официальный представитель управления Росреестра по Московской области.

По мнению Груничева, ситуация необычная. По его словам, сам по себе залог имущественных прав на объекты строительства банку не препятствует совершению сделки уступки прав дольщиками.

«Вместе с тем остается загадкой, почему СУ-155 не сообщило об этом своим соинвесторам, — удивляется Груничев.

— Если договор залога с банком был заключен в соответствии с требованиями закона, то умалчивать об этом строительной компании не имеет смысла».

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает право застройщика заложить земельный участок, используемый под строительство, право субаренды на него и строящийся на участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости». «Легитимным залог может быть признан как в случае его заключения до привлечения средств дольщиков, так и в тех случаях, когда застройщик привлекает средства уже в процессе реализации проекта долевого участия, — продолжает Груничев. — Главное, чтобы денежные средства участников долевого строительства, привлеченные застройщиком в совокупности с полученными от банков кредитами, не превышали стоимости строительства многоквартирного дома, указанной в проектной декларации».

Более жесткой позиции придерживается заместитель генерального директора юридической компании «Адвокатъ» Владимир Сокур.

«Из анализа имеющейся информации невозможно однозначно ответить на вопрос о том, были ли соблюдены ЗАО «Нордеа Банк», ЗАО «СУ- 155» и управлением Росреестра Московской области положения действующего законодательства, — говорит Сокур.

— Можно лишь констатировать то, что права лиц, заключивших с ЗАО «СУ- 155» договоры участия в долевом строительстве, существенным образом нарушены. В данной ситуации я бы рекомендовал дольщикам обратиться в правоохранительные органы с целью установления виновных лиц, нарушивших их права, и возбуждения в отношении таких лиц уголовного дела».

В СУ-155 Банки.ру заверили, что повода для этого возникнуть не может. «ГК «СУ-155» выполнит свои обязательства перед соинвесторами — законные дольщики вступят в права владения квартирами», — заявил официальный представитель группы компаний Роман Черниговцев.

По его данным, все стороны сделки по переуступке имущественных прав являются добросовестными приобретателями по договору участия в долевом строительстве. «Иных прав на данный объект недвижимости в ЕГРП и сделок с ним не зарегистрировано, — утверждает Черниговцев, не говоря ни слова о каком-либо залоге.

— Никакое третье физическое или юридическое лицо не имеет оснований для истребования объекта долевого участия — квартиры — у ее законного владельца».

Юлия ПОЛЯКОВА, Banki.ru

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=4198202

articles

Залог имущественных прав по договору долевого участия

Общие положения о залоге имущественных прав на недвижимость

Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов получить которые  является использование привлеченных средств.  При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.

Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него.

В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и, прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.

Особенностям передачи имущественных прав в залог и будет посвящена настоящая статья.

В силу норм статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Действующее гражданское законодательство не содержит определения – что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока времени.

Но, в то же время, право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи, с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.

Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего – иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц.

Так, например, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 295 ГК РФ, унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В равной степени ограничения по возможности передачи в залог имущества распространяются на те юридические лица, которые обладают имуществом на праве оперативного управления.

В случае, если имущественные права на недвижимое имущество передаются в залог без согласия собственника, это может повлечь признание такой сделки недействительной (см., например, Определение ВАС РФ от 01 августа 2008 года № 8356/08 по делу № А41-К1-10034/05).

Основы правового регулирования залога установлены главой 23 ГК РФ и Законом РФ № 2872-1 от 29 мая 1992 года «О залоге» (далее по тексту – Закон «О залоге»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

К предмету залога ГК РФ относит всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Очевидно, что в состав имущества, которое можно передать в залог, можно отнести также имущественные права, речь о которых и пойдет в настоящей статье.

Пунктом 1 статьи 54 Закона «О залоге» установлено, хотя и не четко, какие права, принадлежащие залогодателю, последний вправе передать залогодержателю, а именно:

  • права владения и пользования, в том числе права арендатора;
  • другие права (требования), вытекающие из обязательств;
  • иные имущественные права.

При этом, что понимается под «иными имущественными правами», законодатель не определил, однако очевидно, что перечень прав, поименованных в статье 54 Закона «О залоге», является открытым и стороны вправе передать в залог любые имущественные права, если это прямо не запрещено законом.

Необходимо отметить тот факт, что, как указывалось выше, право собственности не может быть предметом залога, поскольку, в отличие от имущественных прав (требований) представляет собой вещное право, но в тоже время, собственник имущества, может передать в залог не право собственности на него, но само имущество.

Это объясняется тем, что право собственности на имущество неразрывно связано с лицом, обладающим им и, перейти оно может только в случае отчуждения имущества любым, допустимым гражданским законодательством способом (дарение, купля-продажа, мена).

Таким образом, собственник имущества передает в залог не вещное право, а имущество.

Источник: http://baudit.su/articles?id=19

Залог прав требования по договору долевого участия в 2019 году

Залог имущественных прав по договору долевого участия

Договор залога права требования по ДДУ представляет собой будущее право собственности.

Оно возникает после сдачи строительного объекта и подписания приемопередаточного акта.

Если у семьи нет желания или возможности (полное отсутствие постоянного места жительства и т.д.) ожидать окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома, они могут бысро приобрести свое собственное жилье.

Для этого необходимо будет обратиться в выбранную финансовую организация с заявлением о желании оформить ипотеку.

А в качестве залога предоставить банку свой действующий ДДУ.

В строительстве

Для того чтобы оформить ипотеку и в кратчайшие сроки купить новое жилье, в которое можно тут же въехать для проживания, дольщик может предать свои права на строящуюся квартиру кредитной организации.

Если до момента окончания строительных работ заемщик не выплатит всю сумму по ипотечному кредиту, квартира будет принадлежать банку.

Как только дольщик полностью исполнит свои долговые обязательства перед банком, залог вернется к нему обратно.

: заключаем договор долевого участия правильно

В пользу банка

При негативном развитии событий (невозможность оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, просрочки и т.д.) банк реализует свое право и изымет построенную квартиру, ранее преданную в залог.

Кредитование

Каждый ДДУ в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

После проведения этой процедуры у дольщика появляется право требования от строительной компании, выступающей в роли застройщика, выполнить свои договорные обязательства в полном объеме в установленные сроки.

Согласно ФЗ «Об ипотеке подобные права требования могут выступать самостоятельным и полноценным предметом залога и обеспечивать выполнение обязательств заемщика перед банком.

При оформлении ипотеки кредитная организация будет проверять:

Застройщикаего уставных документов, наличие и подлинность лицензий, разрешений на строительство, а также тщательно изучаться репутация компании (средства массовой информации, судебные решения, арбитражные споры и т.д.). Чем выше рейтинг застройщика на рынке строительных услуг, тем больше вероятность одобрения ипотечного кредита
 Объект договора долевого участиясоответствие этапов строительства сопутствующей разрешительной документации, совпадение сроков и т.д.

В ипотечном соглашении должен быть указан номер ДДУ, а также полное наименование органа, регистрировавшего права залогодателя.

Если что-либо из этого не указано в документах (у заемщика нет этих данных или они отсутствуют вообще), договор залога не будет считаться заключенным.

Варианты для дольщиков

Можно оформить как потребительский кредит, так и ипотечный.

Многие специалисты советуют обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.

Например, банк выдавал строительной компании деньги на возведение многоквартирного дома или проводит операции по расчетам.

Такой банк полностью в курсе всех нюансов, имеет всю необходимую документацию о застройщике и объекте недвижимости, а также понимает реальное финансовое состояние строительной фирмы и ее возможности.

Ответственность застройщика

Если вдруг строительная компания не сможет расплатиться по кредиту, то банковской организации достанется не только земельный участок, который изначально выступал в роли залога, но и построенный МКД.

Договор залога

Оформляется в текстовом варианте по стандартному образцу.

Важным условием подписания этой закладной является:

  Формальное уведомление компании-застройщикаесли дольщик полностью оплатил свое участие в долевом строительстве, будущая квартира принадлежит ему, поэтому мешать гражданину передавать свое имущество кому-либо в залог никто не имеет права
 Государственная регистрациядоговор должен быть соответственно оформлен в органах Росреестра

Пакет документов

Чтобы зарегистрировать закладную необходимо предоставить в Росреестр:

 Заявлениепишется от лица каждой из сторон (заемщик-залогодатель и банк-залогодержатель)
 Оригинал и копиядокумента, удостоверяющего личность заявителя и ДДУ
 Платежный документподтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию
 Кредитный договорради которого оформлялась закладная
 Если заемщик состоит в законном бракеможет понадобиться согласие второго супруга

Регистрация

Порядок действий:

  Вы приходите в офис Росреестраи подаете необходимый пакет документов
 Если все бумаги собраны правильнои не требуется чего-либо еще, сотрудник заберет их под расписку и назначит дату, когда можно будет забрать их назад

Образец

Типовой бланк договора содержит:

 Дату и точное время передачиа также полное техническое описание будущей квартиры (этаж, общая площадь, количество комнат, качество и количество отделочных работ и т.д.)
  Основания для получения права собственности на недвижимостьДДУ в строительстве многоэтажного дома

Размер госпошлины

Стоимость регистрации соглашения в Росреестре составляет:

 Для граждан (физических лиц)1000 рублей
  Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц)4000 рублей

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://domdomoff.ru/zalog-prav-trebovanija-po-dogovoru-dolevogo-uchastija.html

Договор залога прав по договору долевого участия

Залог имущественных прав по договору долевого участия

На душу населения — 10444 руб., для трудоспособного населения — 11280 руб., пенсионеров — 8583 руб., детей — 10390 руб.

Залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ)

Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект.

Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Кредитование Застройщика

Застройщик вправе привлекать кредитные средства на строительство объектов недвижимости — http://zalog-spb.ru/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/. При предоставлении кредита для банка очень важна репутация строительной компании и наличие построенных объектов. При отсутствии опыта у компании Застройщика банк кредит не предоставит. Логика проста: если построит один дом, то построит и второй.

Развитие событий по финансированию Застройщика может происходить по двум схемам:

  1. Банк предоставил кредит до заключения договора с первым участником долевого строительства. Кредитная организация будет выступать первоочередным залогодержателем. В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)
  2. Банк предоставил кредит после заключения договора с первым участников долевого строительства, соответственно получил имущество в последующий залог.В качестве залога будут выступать земельный участок (или права аренды/субаренды на него), незавершенный объект (имущественные права требования)

Залог в пользу Банка регулируется положениями о залоге в силу договора, закрепленными в Законе об ипотеке, а также положениями договора о залоге (ипотеке), заключаемого застройщиком с Банком.При этом необходимо обратить внимание на положения п.4 ст.

340 ГК РФ, согласно которому при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.

Таким образом, возводимый многоквартирный дом также находятся в залоге у Банка, как и земельный участок под ним.

Вместе с тем, Закон о долевом участии устанавливает некоторые особенности прекращения залога в пользу Банка.

В соответствии с п.8 ст.13 214 — ФЗ с момента передачи квартиры дольщику, право залога, возникшее на основании Закона о долевом участии, а также на основании договора с Банком, не распространяется на данную квартиру.

В соответствии с п.8.1. ст. 13 Закона о долевом участии возникший на основании Закона о долевом участии или на основании договора с Банком залог земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех квартир в многоквартирном доме, построенных на данном земельном участке.

Однако, при недостатке денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества, право банка на залог урезается, по существу он не является первоочередным залогодержателем, хоть и получил залог ранее иных лиц. Согласно п.6 ст.

13 214-ФЗ: «Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. залогодержателем имущества, является банк;
  2. от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества пропорционально размерамтребований между участниками долевого строительства и залогодержателем к моменту удовлетворения этих требований.

Застройщик вправе обеспечить свои обязанности договором поручительства перед дольщиками и залогодержателями. Но, согласно п. 1 ст.15.1 214-ФЗ поручителем может выступать только банк

Основным риском при кредитовании Застройщика для банка являетсяповышенный риск незавершенного строительства и сложности с реализацией непрофильных активов по адекватной стоимости в случае возникновения проблем у заемщика.

Кредитование дольщика

  • На покупку первичной недвижимости

При кредитовании заемщика на покупку первичной недвижимости ипотека возникает в силу Закона. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст.

77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется, в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

  • Предоставление кредита под залог

После регистрации ДДУ в соответствующих органах у дольщика появляется право требования от Застройщика выполнить свои обязательства по строительству квартиры.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данные права требования могут являться самостоятельным полноценным предметом залога в обеспечении обязательств по кредитному договору.

При анализе предмета залога, банк проверит:

  1. Застройщика. Будет изучена его репутация, опыт построенных объектов (информация СМИ, арбитражные споры и т. д). При принятии в залог права требования по договору ДДУ приоритетными являются крупные застройщики, с положительной деловой репутацией
  2. Сам объект – не является ли дом долгостроем, имеется ли у Застройщика разрешительная документация на строительство.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Из чего следует, что в договоре залога прав требований, возникших на основании ДДУ, должны быть указаны следующие идентификационные характеристики:

  • содержание закладываемых прав требований (с указанием наименования и характеристик объекта долевого строительства, в отношении которого возникли данные права требования);
  • установленный в ДДУ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (соответственно банк Вам предоставит кредит не позднее данного срока, т.к. при передачи недвижимости залог чудесным образом исчезнет)
  • реквизиты ДДУ, наименование регистрирующего органа, осуществившего регистрацию данного договора, дата и номер государственной регистрации.
  • его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

Это подтверждается и судебной практикой. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 2 сентября 2008 г.

N Ф04-5388/2008(10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008 указал, что для регистрации договора о залоге прав требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в таком договоре должны быть указаны сведения, подтверждающие принадлежность залогодателю (дольщику) права требования участника долевого строительства (дата, номер государственной регистрации), которое он закладывает по вышеуказанному договору. При отсутствии таких сведений государственная регистрация договора не может быть произведена.

Вывод:Как показывает практика, для банка привлекательным видом кредитования, под залог ДДУ является ипотека на покупку первичной недвижимости. Во всех остальных случаях залог ДДУ, может выступать в качестве дополнительного обеспечения, с целью минимизации залоговых рисков.

Кредитование Застройщиков в текущей рыночной ситуации практически не осуществляется. Совершенно очевидно, что интересы банка при кредитовании Застройщика не защищены, т.к. после продажи предмета залога банк не сможет вернуть вложенные кредитные средства в полном объеме. (т.к.

они делятся между всеми залогодержателями) Фактически это ставит под угрозу возможность привлечения застройщиком в целях достройки объектов заемных денежных средств.

Интересы банка защищены только в том случае, если застройщик заключил кредитный договор с банком до заключения первого договора участия, поскольку банк должен давать согласие на удовлетворение своих требований пропорционально размерам требований дольщиков. Но если банк не даст согласия Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков и соответственно погашать кредит.

Смотрите так же:  Бланк заявление на возврат ндфл при покупке квартиры

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);

Источник: https://izhstatus.ru/dogovor-zaloga-prav-po-dogovoru-dolev-4044

Залог прав требования по договору долевого участия

Залог имущественных прав по договору долевого участия

[01.01.2015]

Удальцова Яна, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт».

Договор долевого участия так — же по сути является объектом, которого на момент передачи в залог еще не существует. Но Вы, как заемщик, верите в светлое будущее и возможность передачи в залог банку ДДУ, как высоко ликвидный объект. Как банк расценивает такой специфический вид залога и будет рассмотрено в данной статье.

Согласно п.1 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ДДУ – документ, заключенный между двумя лицами (застройщиком и участником долевого строительства).

Одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект.

Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Существует несколько вариантов кредитования под залог прав требования по ДДУ:

Образец договора залога прав требования по договору долевого участия

Залог имущественных прав по договору долевого участия

Он специфичен в силу того, что дольщик получает не саму квартиру, а право на ее получение по окончании строительства застройщиком.

В обмен на это он обязуется уплатить оговоренную в договоре сумму.

Так как дольщик при участии в долевом строительстве приобретает право требования объекта недвижимости, такое право может быть уступлено им на платной основе любому иному лицу в порядке цессии.

Более того, оно может стать предметом залога, что позволяет брать ипотеку, в целях оплаты обязательств по договору.

Залог прав требования по договору долевого участия — в 2019 году

(ФЗ № 214), по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) одна сторона — застройщик, берет на себя обязательство по постройке многоквартирного дома, и, получив разрешение на ввод его в эксплуатацию, передает оговоренный объект в этом доме другой стороне (дольщику), обязующейся уплатить установленную цену и принять объект.

Специфика таких правоотношений состоит в том, что по договору долевого участия, участник долевого строительства получает не конкретный объект недвижимости — квартиру, а лишь право требовать ее передачи от застройщика, после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

В случае невыполнения должником долговых обязательств, залогодержатель может потребовать преждевременного исполнения договора залога имущественных прав.

Договор обязательно должен содержать указание на предмет долевого строительства, сроки его передачи, порядок и сроки уплаты цены договора, гарантийный срок использования предмета, а также способы обеспечения исполнения обязательств. 5 ФЗ № 214, в качестве цены ДДУ воспринимается сумма средств, которую участник долевого строительства обязывается уплатить в пользу застройщика.

Стоимость может зависеть от множества факторов — способа строительства, расположения объекта, этажа и т.д.

Оформление залога прав требования по договору долевого участия

Между К и ООО «Инвестстроймет» был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому К.:

  • Обязывался выплатить застройщику 4 млн рублей, за которые, по окончании строительства получал квартиру, общей площадью в 100 кв.м. 4 ФЗ № 214, договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения, при условии, что разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2005 года.
  • По окончании строительства ему была предоставлена квартира, общей площадью в 93 кв. Ввиду того, что договор участия предусматривал возможность изменения цены при отклонении фактической площади квартиры от проектной, руководствуясь п. 5 ФЗ № 214, К направил застройщику претензию, в которой изложил требование о возврате ему части уплаченных средств, в размере 280 тыс. Рассмотрев претензию застройщик решил удовлетворить требования дольщика. Государственную регистрацию ДДУ на местах осуществляют территориальные отделения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра).
  • Представить все необходимые для этого документы можно непосредственно в сам орган или через Многофункциональные центры (МФЦ). 48 ФЗ № 218 от , госрегистрация ДДУ осуществляется на основании представленных в регистрационный орган заявлений сторон договора, вместе с которым представляются и другие документы. 333.33 Налогового кодекса РФ (НК), за регистрацию ДДУ взимается госпошлина, размер которой составляет 350 рублей для граждан и 6000 рублей для организаций. 5 ФЗ , права требования дольщика, возникшие у него на основании действительного договора участия в долевом строительстве, могут быть самостоятельным предметом залога по договору залога прав требования.
  • При проведении данной процедуры, сторонам необходимо помнить про то, что при регистрации с первым дольщиком, кроме других обязательных документов, застройщик должен предоставить: Согласно пп. С учетом того, что госпошлина уплачивается сторонами в равных долях (п. 333.18 НК РФ), физическое лицо уплачивает 175 рублей, а юридическое лицо 3 тыс. Ввиду того что дольщику по ДДУ предоставляется не сама квартира, а право на ее получение, согласно ст. Данное положение позволяет гражданам заключать с банками ипотечные договоры, предметом залога по которым будет выступать право требования от застройщика предоставления квартиры, имеющееся у них по ДДУ.
  • 382 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), такое право, принадлежащее дольщику по договору, может быть передано им на платной или бесплатной основе любому иному лицу, по заключенному между ними договору цессии. 11 ФЗ № 214, а также иными нормами, законодатель определил специальные условия, соблюдение которых является обязательным при передаче иному лицу прав требования квартиры от застройщика: После заключения цессии, первоначальный дольщик отвечает перед новым дольщиком только за действительность переданного ему права. Возможны два варианта предоставления ипотечного кредита участнику долевого строительства: Договор ипотеки по ДДУ подлежит государственной регистрации.
  • За неисполнение требования по нему застройщик отвечает перед новым дольщиком самостоятельно (ст. В случае его оформления до заключения ДДУ, ипотека возникает в силу закона, ввиду чего, согласно Постановлению Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 13905/10 от , ее регистрация осуществляется одновременно с регистрацией ДДУ, без предоставления отдельного заявления и уплаты госпошлины.

Источник: http://investor.spb.ru/spori-obrazec-dogovora-zaloga-prav-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Гражданская позиция
Добавить комментарий